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二手房交易过程中要注意的那些事儿
  发布时间:2019-11-02 18:55:11 打印 字号: | |

拥有一个舒适稳定的家,是每一个在城市努力打拼的奋斗者放下疲惫享受生活的温馨港湾。随着人们对房屋越来越大的需求量,二手房也越来越受购房者欢迎,但是二手房交易市场鱼龙混杂,交易过程中需要注意的问题有很多,今天这节课,我就来和大家说说,二手房买卖过程中应该注意的那些事儿。

一、选择靠谱中介,清楚了解房屋性质,详细甄别房源信息

选一个靠谱的房屋中介,可以为您省去很多繁琐的事项,但是因为中介市场的参差不齐也出现了一些收钱不办事还坏事儿的“黑中介”,因此在您购房时,一定要通过货比三家,向亲朋好友咨询等途径选择正规、有工商营业执照的大公司,保障您购房各环节权益的实现。

选择正规的中介后,要了解欲购买房产的性质。因为房屋性质是影响房屋最终能否办理过户手续、交纳税费标准的重要因素。目前我国的二手房交易市场中除了由开发商建造的商品房外,还存在一部分央产房、军产房等一部分带有公房性质的房屋以及房改房等,以央产房为例,央产房的过户前提是产权单位同意房屋上市,并办理备案手续,否则房屋无法完成过户,而同意上市手续往往需要出卖方的配合,如有些单位批准房屋上市前需员工填报相关登记表格或补交相关费用,在此种情况下,如买卖合同签订后,出卖方未配合办理相关手续,买受人可能面临房屋无法办理过户的风险;又如房改房,房改房的土地性质一般为划拨,如办理过户手续,需要补交土地出让金。因此在购买房屋前,为规避此类风险,可去自行或委托房屋中介到房管部门进行查询。

关于看房,不是仅看房屋的结构、朝向、所在小区环境等,而是重点关注房屋是否存在出租或其他占用情况、房屋是否存在纠纷等。如果房屋内仍有租户,而租赁期限未到期,买方即使办理了过户手续,可能也无法立刻入住,在法律中这叫做“买卖不破租赁”。又比如现在以房养老骗局和套路贷事件频频出现,如果卖房人与第三方存在法律纠纷,而看房时如发现房屋存在一些产权争议或其他纠纷的情况下,应慎重签署房屋买卖合同。

关于房源核验的问题,虽然目前北京市二手房交易过程中,房源核验是一项必经步骤,但一般是在房屋买卖合同签订完毕后进行,如合同签订完毕后,发现所购房屋上存在抵押、查封或异议登记的情况,不利于房屋买卖合同继续履行,因此可以在签约前邀请卖房人一同前往不动产登记事务中心查询房屋情况,或在签订房屋买卖合同后尽快办理房源核验。

最后,还问问清楚,您所买的房屋是否有没迁出的他人户口。在现实生活中,房屋办理完毕过户后,有时存在房屋内上一户甚至更早之前的户口未迁出的问题,那么对于拒不迁出户口的行为该如何维权?虽然买房人可以通过诉讼的方式,将卖房人起诉至法院,主张逾期迁出户口的违约金,但由于相关户籍管理制度的规定而无法要求将房屋内的户口强制迁出,尤其在审判事务中会出现下述情况,即卖房人的上一户人家户口未迁出,有时无法与该户取得联系,此时买房人和卖房人均处于被动状态,因此,大家在购买房屋前,应要求业主到房屋所在地的派出所查询房屋内户口情况,从而最大程度避免此类问题的发生。

二、签订二手房买卖合同要注意的事项

二手房买卖合同是二手房买卖交易过程中买卖双方签订的重要文件,合同中不仅约定了房屋坐落的位置、面积等交易标的物属性,还约定了房屋成交价款、付款方式、交付时间、过户时间等重要交易因素,是双方履行交易甚至是双方就交易产生争议后诉至法院的重要裁判依据之一。

签约前应确认前来签约的卖方人员的身份信息及其携带的房屋产权材料,如卖房人与产权人是否一致;如果并非产权人本人到场,应核实代理人是否持有委托手续;如房屋涉及夫妻共同财产,还应确认夫或妻另一方是否对买房行为知情并同意,如是否签有知情并同意售房的声明书等。房屋买卖合同纠纷案件审理中,经常会出现另一方共有人以卖方擅自处分共同财产为由要求确认合同无效或解除合同,因此,为避免纠纷发生,在签订房屋买卖合同前,买房人应仔细核实签约人的身份信息和授权材料。

签订合同过程中,应对以下合同条款重点关注:一是交易房屋位置,核实房屋位置是否与所选房屋一致、与房产证原件一致;二是合同条款中约定的房屋抵押情况,如房屋存在抵押,则应在合同中注明解抵押时间;三是房屋成交价格、定金金额、每次支付购房款的金额及时间等,从而避免因自己付款不及时而违约;四是合同中的违约条款,尤其应关注对于逾期交付房屋、逾期办理不动产转移登记手续、逾期办理户口迁出手续等违约金条款的审查。

在这里值得提醒大家的是,避税条款存在法律风险。根据法律规定,二手房交易过程中产生的契税应由买受人交纳,增值税、个人所得税应由出卖人交纳,但在卖方市场的情况下,实际二手房交易过程中,房屋买卖合同多约定交易产生的税费由买受人负担,为了降低交易成本,往往会出现房屋买卖网签合同中约定的成交价款与实际成交金额不一致的情况,由于该种行为属于规避税费的行为,带有违法性,此时双方就避税事宜的相关约定应属无效,如出卖方以规避税费违法为由拒绝继续履行合同,买受人将出卖人诉至法院,要求继续履行房屋买卖合同,即使判令交易合同继续履行,出卖人配合买受人办理过户手续,买受人仍需根据真实的交易价款交纳税费。

三、合同签订后,履行过程中的注意事项

签合同、甚至完成网签都不代表这房子就是您的了,只有拿到房本,实现过户才是房子真正的主人,因为如果卖房人与其他人存在债权债务关系,房屋还有可能面临被法院司法查封的风险,一旦房屋被查封,必将影响房屋办理过户手续。所以,支付购房款后,应尽快催促卖方人办理过户手续,避免卖房人一房二卖或对房屋设立抵押。


 
责任编辑:朝阳区人民法院