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某业委会诉乙公司排除妨害纠纷案
  发布时间:2019-10-10 19:36:23 打印 字号: | |

【基本案情】

2016年6月20日,某业委会依法成立并备案。2016年10月29日,某小区第二次业主大会通过了解除前期物业公司的决议,并委托某业委会以公开招标的方式选聘新的物业企业。通过招标程序及全体业主的投票,最终选定甲公司为某小区的物业公司,该公司已与某业委会签订了新的物业服务合同,合同于2017年4月1日生效。某业委会认为:某小区原开发商的产权车位总计800多个,自2003年开始已陆续出售给业主的达600多个,根据物权法的规定,车位应属小区全体业主的共有部分,管理权利属于全体业主。因新老物业一直未交接,2017年4月份,乙公司趁小区车辆无人管理之机非法进入小区,强行对全部车位进行管理,在车库内强行施工,给小区造成了许多不安定的事件发生,虽经多次规劝,仍不停止施工。某小区车库管理应当由物业服务公司进行管理,乙公司既非业主,也非物业服务公司,非法进入某小区并强行实施管理,侵犯了全体业主的合法权益。

乙公司认为:其于2017年3月份与丙公司签订了合同,约定乙公司对某小区的地下车库及小区外两侧开发商自建道路进行管理,2017年4月1日,乙公司进入小区对地下车库进行管理。乙公司具有管理资质且受开发商委托,并非非法进入。小区地面的车位其没有管理,并非合同约定管理范围。

【裁判结果】

(一)一审结果

依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第九十七条之规定,判决如下:

一、乙公司于本判决生效后十日内从北京市朝阳区某小区的全部地下车库撤出,从某小区东风北一街撤出;

二、乙公司于本判决生效后十日内将位于北京市朝阳区某小区地下车库出入口的地下停车场智能识别系统拆除并恢复原状;

三、乙公司于本判决生效后十日内将北京市朝阳区某小区地下车库的监控系统拆除;

四、驳回北京市朝阳区某小区业主委员会的其他诉讼请求。

(二)二审结果

本院认为:根据《中华人民共和国物权法》的规定,业主有权选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。业主委员会执行业主大会的决定事项,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案中,前期物业管理已经终止,某业委会与甲公司签订了《北京市某小区物业服务合同》。某小区内共有1230个车位,其中614个车位系业主专有,397个车位系开发商所有,219个车位系人防车位,且上述车位交叉混合分布在不同的地下楼层,无法整体区分。因此停车管理虽系专项服务,但应由业主统一管理,而无法由个别业主单独管理。某社区东风北一街道路属于小区内道路,平时有业主将车辆停放在道路两旁,乙公司协调停车入位,亦应由业主共同管理。因此,除受业主大会委托外,乙公司无权对地下停车场和某社区东风北一街道路进行管理。现乙公司以受开发商委托及本案应按相邻关系处理为由主张该公司有权对地下停车场和涉案道路进行管理,并在地下车库出入口安装车辆智能识别系统,缺乏法律依据。

综上,乙公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

【典型意义】

随着生活水平地不断提高,越来越多的业主更青睐于专业化、个性化的专项服务内容,聘请停车管理公司对住宅小区内的车辆进行管理逐渐成为热点问题。开发商、业主大会以及物业公司三者之间,谁有权来行使决定权与管理权常常成为争议焦点,正如本案所述,开发商是否有权单独决定聘请停车管理公司?

首先,住宅小区内的车位并非均是开发商单独所有,涉及业主共有部分。关于车位的归属问题,根据《物权法》第七十四条的规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”本案中,涉案小区共有1230个车位,其中614个车位已出售,219个车位在人防工程上,其余车位开发商未出售,且上述车位交叉混合分布在不同的地下楼层,无法整体区分;小区5、6号楼地下车库为一个整体,两楼公用建筑面积共同分担;另外,部分业主用于停车的东风北一街道路也位于某小区内;所以,就本案所涉及的车位归属问题,包括了业主专有、开发商专有以及业主共有三种形态。

其次,业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,应当由全体业主决定。建筑物区分所有权区别于传统的所有权,其包含了专有权、共有权以及共同管理权,这决定了业主之间的关系更为复杂化,因此,对于共有部分的利用与管理不应当由任何单独主体行使。正是以共有部分为载体所形成的不可分离的共有关系,共有部分的共有权与共同管理权应当全体业主共同行使,如此才能最大化的维护全体业主的利益,实现业主关系的和谐与稳定。因此,乙公司仅以受丙公司、开发商委托为由对某小区的车位及部分道路进行管理缺乏依据。

 

 

 


 

 
责任编辑:朝阳区人民法院