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高某诉刘某、龙某确认合同无效案
  发布时间:2019-12-02 19:41:06 打印 字号: | |

【基本案情】

2016年4月15日,王某与高某签订了《借款合同》,约定王某出借220万元给高某。2016年5月17日,北京市某公证处根据王某与高某的申请就上述《借款合同》出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2016年4月15日至18日,王某通过银行转账方式向高某支付220万元。2016年4月15日,高某向北京市某公证处申请就涉案房屋委托龙某全权办理出售和其他相关事项进行公证。2016年4月15日,龙某作为高某的委托代理人为涉案房屋办理抵押登记。2016年8月5日,在某置地公司的居间下,龙某作为高某(甲方)的委托代理人与刘某(乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》,约定高某将涉案房屋以280万元的价格出卖给刘某。2016年8月25日9时46分,王某某向何某光转账支付200万元。同日9时56分,何某光向龙某转账支付200万元。同日9时59分,龙某向王某转账支付200万元。同日10时7分,王某向王某某转账支付200万元。龙某和刘某均主张2016年8月25日9时56分何某光向龙某转账支付的200万元系支付涉案房屋的购房款。2016年10月9日,涉案房屋转移登记至刘某名下。2016年10月24日,龙某自称系刘某亲属,委托中介公司(以下简称中介公司)居间寻找涉案房屋买家,并通过微信向中介公司经纪人提供刘某的身份证照片及登记在刘某名下的涉案房屋不动产权证照片。2016年11月14日,刘某为涉案房屋办理了抵押登记,登记的抵押权人为李某航,担保债权数额为270万元。经查,王某某、王某、龙某、何某光、李某航在2016年8月25日之前和之后长期存在大额、密集资金往来。后高某起诉至本院要求判决龙某代理高某与刘某就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效,以及刘某将涉案房屋过户至高某名下。

【裁判结果】

北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百九十六条、第一百九十七条之规定,作出如下判决:

1.确认被告龙某代理原告高某与被告刘某就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效;

2.被告刘某于本判决生效后七日内协助原告高某将涉案房屋变更登记至原告高某名下。

案件受理费29200元、保全费5000元,由被告刘某、被告龙某负担。

【典型意义】

本案中,原告高某不仅因投资“以房养老”理财项目而背负巨额债务,又在行为人的恶意串通之下失去自有房产。一般而言,金钱损失可在相关刑事案件中通过退赃退赔获得赔偿,但房产因涉及买受人的利益而无法一并处理,投资人需要通过民事诉讼来另行主张权利。本案在审理过程中,主要的审理难点有二:一是被告刘某、被告龙某买卖涉案房屋是否存在恶意串通;二是被告龙某自行出卖涉案房屋(即抵押物)代原告高某清偿债务的行为是否具有正当性。

关于第一个审理难点。一般而言,在“以房养老”理财骗局中,行为人之间的恶意串通行为具有较强的隐蔽性,原告难以提供有力的证据予以证明。本案中查明,出借人王某、代理人龙某、房款支付人何某光等人员之间存在大额、密集资金往来,可以认定具有密切的经济利益联系,尤其法院调查银行交易记录查明,刘某、龙某所称的购房款200万元购房款由王某某账户转出,循环一圈后又回到王某某账户,形成一个闭合的资金链,并未发生该笔款项所有权实质性转移,而被告刘某、被告龙某作为买卖双方,本应存在利益冲突,但双方亦存在不符合常理的联系,应当认定以上各方就买卖涉案房屋存在恶意串通,损害了原告高某的合法权益,故应认定房屋买卖合同无效。

关于第二个审理难点。本案中,王某、龙某和高某所约定的抵押权实现方式,即在抵押合同订立之时就约定抵押权人指定的人可以在债务人不履行到期债务时自行出卖抵押财产使抵押权人优先受偿,往往与以房屋作为抵押物的民间借贷合同如影随行,这也是近年来屡禁不绝的“套路贷”中的一个典型套路。如本案原告高某签订《借款合同》并向公证机构申请办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》、全权委托出卖房屋的公证书等,并约定如不能履行还款义务,则受托人可以自行出卖房屋偿还借款,为受托人任意出卖涉案房屋扫清了障碍。在这种情况下,受托人与抵押权人规避了法律所规定的当事人协议、法院非讼程序和诉讼程序三种抵押权法定实现程序,剥夺抵押人议定抵押财产价格的权利,自行决定出卖价格将房屋变卖,变卖过程往往对抵押人完全不公开、不透明,抵押人根本无从知晓抵押财产在何时被以何价格出卖给何人,从而使抵押权人与抵押人的权利完全失衡。这种约定与流质条款具有如下相似特征:第一,在实现抵押权条件具备前,往往是订立抵押合同时,约定债务人不能清偿债务,则抵押权人取得抵押物所有权或可以处分抵押物。第二,规避了抵押权实现的法定程序。第三,打破了抵押制度框架下抵押人和抵押权人的权利平衡。然而,立法上仅明确禁止了流质条款,对于这种规避实现抵押权法定程序的约定并未禁止,故法院在作出判决时只能采取审慎态度,往往仅将其作为确定合同效力状态的参考性因素,而非决定性因素。如立法或司法解释能够参照流质条款无效的规定,明确该约定无效,则对相关行为予以规范和调整的依据将更加充分,抵押人也不必在举证证明代理人和买受人存在恶意串通上大费周章。

由本案可见,“套路贷”难以根除的原因之一,是行为人常常在法律空白或者规定不明确的领域,利用他人寻求投、融资渠道的迫切心理,披上“迷惑外套”变装成“以房养老”理财项目、校园贷、融资租赁等各类形式,进而伪装成民间借贷非法占有他人财产。在对“套路贷”采取刑事手段打击的同时,亦应进一步完善民间借贷、担保等法律规范,规制投、融资领域乱象,让行为人无“路”可“套”,维护当事人的合法财产权益。同时也提醒公众,还需时刻保持理性和冷静,审慎选择投、融资渠道,以免落入“请君入瓮”的“套路”之中。

 

 

 


 
责任编辑:朝阳区人民法院